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时隔近三年苏州再限楼市释放了什么信号?

归档日期:06-06       文本归类:起始信号      文章编辑:爱尚语录

  自2016年八个月内连下四道楼市调控政策令后,时隔近三年,苏州市政府又一次举起了“限”字牌。

  5月11日,苏州市政府下发了名为《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)。意见中,最与普通百姓息息相关的有两点,分别针对新房和二手房:要求新房自取得不动产权证之日起,满三年方可转让,限制区域在苏州工业园全域和苏州高新区部分重点区域内;二手房自取得产权证之日起五年后方可转让,规定范围在苏州工业园区全域。

  “新满三、老满五”,限制不可谓不严厉。但其实,苏州并非首例实行局部限售的城市。自去年起,徐州、兰州、长沙、昆明等多地,已分别就项目是否在主城核心区域、购房者户籍等条件,设置了根据取得不动产权证书时间或网备日期的“区别对待”限制政策。

  其中,青岛和徐州的条例甚至比如今的苏州更为严苛。青岛规定无论新房或二手房,一律满五年方可转手;徐州对非该市户籍家庭要求新房买卖合同网备时间未满6年者,不得上市交易。

  但苏州此番的意义在于,其是今年以来第一个在房地产长效机制方案制定和实施方面,明确落实了政府主体责任的城市。

  亿翰智库首席研究员张化东向中国新闻周刊表示,苏州或许是一个起始端点,其传动作用或会在接下来让更多城市,将“因城施策”细化到更为符合实际情况和不误伤正常需求的“因区施策”。

  回顾苏州的房地产市场调控历史,针对工业园区和高新区单独制定尚属首次。这样的“靶向疗法”,显然是为了更为精准的“疗效”。

  易居研究院提供的数据显示:2015年末,苏州工业园区和高新区的新建商品住宅成交均价分别是18586元/平方米和12356元/平方米。至2019年4月,这两个区域的新房成交均价已经上涨到了36346元/平方米和22940元/平方米,涨幅近乎100%。

  有着“人间天堂”美称的苏州,在外人看来或许是一座悠闲的二线城市,但经济学者和购房人知道,无论从城市能级还是房价水平来衡量,苏州已经够上“准一线城市”。

  近日,来自央视财经频道的报道显示:2018年,苏州全市GDP达1.85万亿元,人均GDP14万元,在全国城市中排名第7,仅次于北、上、广、深、杭州、成都。

  这样的经济活力,直接转化为城市竞争力和吸引力。目前,苏州常住人口为1075万,其中户籍人口只有700多万。这意味着,随着户籍政策的改革,或将有300多万的购买力于未来释放于苏州楼市之中——而这还不包括户籍人口的居住改善升级需求。

  苏州的区位房价分布情况可概括为“东富西贵”。比起虽位于城市核心但基础设施建设略显老旧的姑苏区,以及分处南北的吴中区和相城区,财富人群基本聚集于在城市东部金鸡湖畔的工业园区,新贵们则有越发明显地向城市西部的高新区聚拢之趋势。无论从需求还是条件上,这两个区域都拥有非常充沛的购买动能。

  行政区划面积达278平方公里的苏州工业园区,是全国首个开展开放创新综合试验区域的工业园。2018年,苏州工业园区共实现地区生产总值2570亿元,进出口总额1035.7亿美元,城镇居民人均可支配收入超7.1万元。

  而高新区也呈蒸蒸日上之势。其管委会官网显示,2018年全区完成地区生产总值1256.3亿元,截至目前已有近100家“国字号”大院大所和研发基地、国家高新技术企业、瞪羚企业、上市企业16家、“新三板”挂牌企业累计近千家,吸引各类人才总数达22.9万人。

  最简单的城市经济学道理——任何一个城市的任何一个区域,产业的扩张必将带来当地房地产市场的膨胀。

  在这样的背景下,苏州市针对工业园区和高新区制定的局部“镇热”疗法思路清晰易懂。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,苏州的这次《意见》,总体上有助于形成更为稳健的购房心态,对于打击炒房需求、稳定价格有积极作用。

  值得注意的是,除了限制交易时间,苏州本次《意见》,还在土地出让方面升级了管控措施:将土地竞价超过市场指导价10%(不含)需工程竣工验收后方可申请预售许可,以及土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含)后转为一次报价出让的规定比例区间,分别调整为5%~10%和10~25%。

  严跃进点评,这样的调整将加大对开发商的资金约束,使其在拿地方面更为理性。另外政策同时规定,具体土地出让规则后续要在具体地块中明确规定,这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。

  张化东也认为,《意见》表露了苏州在稳地价、稳房价和稳预期三方面齐发力的全面控制决心。苏州的先行举动,对于与其类同的城市具有指导和引导作用。

  国家统计局公布的2019年3月数据显示,70个大中城市中有65个城市的房价环比上涨,价格指数同比上升10.6%,连涨42个月,环比上涨0.6%,连涨47个月。58同城、安居客发布的《2019年一季度楼市总结报告》亦显示,2019年一季度,一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成,北京成交面积同比上涨超1倍。

  这种量价齐升的现象,理应不是调控至今该出现的结果。特别是少数城市房价再次出现较大幅度上升,更是调控所不允许的。一线城市房价上涨幅度如果达到两位数,则与调控要求明显相悖,必须采取措施予以遏制。而这样背景下的“量升”,显然也是非合理和理性的。

  有分析认为,此轮个别城市房价的“逆势”回涨,主要原因一是自去年年底以来,多地在“因城施策,分类指导”原则下,对当地政策作了微调。一些局部调整一方面释放了或有松动的信号,改变了置业者心理;一方面反促了当地楼市销售,拉升了价格。二是一段时间以来密集发生的“城市抢人大战”,纷纷将住房、购房优惠条件作为特别政策。在引进了人才的同时,必然会扩大居住购房需求,继而对房价上行产生助推作用。

  此外,国家发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于户籍制度改革的相关内容,也会在一定程度上影响社会预期。

  “小阳春”被意外激发的副作用是明显的,引发了如哄抬房价、价外加价、阴阳合同、捂盘惜售等等一系列楼市乱象。

  因此,全国多个城市迅速开始策略性扭调购房政策,甚至有启用强力部门参与涉及房地产的相关案例。

  比如西安在4月23日,以西安住房公积金管理中心名义发布《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》。宣布从5月13日起暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。公积金贷款首付比例不低于35%,购买精装修房屋首付款比例不低于40%。同时提高公积金贷款首付比例,首次使用住房公积金贷款购房面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于35%,144平方米以上首付比例不低于40%。

  4月15日,湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》。规定在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税,自4月22日起正式执行。

  4月12日,北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,贷款封顶额度60万元。新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。

  在深圳,相关部门甚至开展了以打击“楼霸”为代表房地产市场涉黑涉恶涉乱行为专项整治行动。

  易居研究院报告显示,今年以来,针对市场回暖迹象,发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。截至4月末,已有30余个城市。

  报告结论指出,照此情况,预计全国楼市还将迎来新一轮降温,上半年40个主要城市的成交面积也将继续下滑。分城市类别看,一线城市由于前两年成交量连续低迷,应会企稳反弹;东部二线城市后续降温条件明显,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临更大的下跌风险。

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