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2019楼市进场的明确信号是什么?

归档日期:05-16       文本归类:起始信号      文章编辑:爱尚语录

  而地价屡创高点,甚至多次打破历史记录,成为地王的时候,往往就是房价大涨的预兆。

  3月28日,宁波市鄞州区YZ02-2-d4地块,位于潘火街道潘家村,出让面积64706㎡,容积率2.3,总建面14.9万方,起始楼面价13200元/平,限价20750元/㎡,规划用途为城镇住宅用地,建筑限高60m。

  此次土拍共有11家房企参与竞拍,最终,经过261轮,绿城以楼面价18080元/平方米,溢价率37%,总价26.9亿元拿下该地块!

  11月的土拍,各种拍卖条件和第二次都一样,然而却因为无人愿意以13200的起始楼面价挂牌,所以被迫流拍。

  同一地块,同一条件,11月,楼面价13200,无人理睬,3月,楼面价18080。风水轮流转,但是,这一次转的可线

  当我们翻开去年的土拍数据,就会发现,虽然去年整体土拍流拍率尚能控制在10%上下,然而在10月末,突然来了一轮暴涨。

  全国主要300个城市中,11月土地流拍率达到惊人的27%,12月也接近25%,这是近几年土地拍卖的从未见过的情况。

  要知道,从2010年开始,国家整体土拍流拍率一直是在3%—10%,之间浮动。

  这就是,为什么住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的背景,因为土地拍卖“跌不起”。

  10年前的两会总理记者招待会上,那位总理让人记忆最深的一句话就是“信心比黄金更重要”。

  全国综合来看,土拍率不足5%,应该说,全国土拍“稳地价”局面已经基本稳住。

  以上,只是宏观情况,当你庖丁解牛的把全国第十一周、第十二周土拍的数据继续解读一下,你会发现另一个有趣的现象。

  第一、 楼面价全国top10,听着比较吓人,但是如果你仔细分析,就会发现实际上和2016/2017年的同一地段、同样条件地块相比较,地价并不惊人,甚至是很划算的。

  以第十二周,全国最高楼面价,厦门那两块地为例,基本上地价还是比较合适的。

  和周边原来出让地块价格比较,25000左右的楼面价,相对于16年的土拍高点,已经低了1万元,而相对于18年的低点18000元,又回升了7000元。

  第二、 基本为民企进场较多,国企较少,央企更少。像典型的、保利、华润、绿地、远洋、中海、金茂等一线国企和央企基本上没有进场。反而是一些地方国企或二线国企、首创、翔发、华远拿了一些。

  我在《房产减税,开启一轮新周期》一文中,曾经总结,对于国家调控房产大致有六个工具。

  上一个周期,每一个买房者都领教过地王的厉害,其催动房价快速上涨之迅猛,短期甚至比前五个手段加起来还要巨大。

  2016年的郑州市,房价大涨,线日北龙湖融创地王和金茂地王,使得整个郑州市房价不到3个月,上涨50%以上。

  对于民企,敢于抢地王,更多的是一种市场行为,因为钱是老板的,拍错了市场自然会给其教训。然而对于央企,去抢地王,除了市场化思维,那么有没有“更多”的考虑呢?

  笔者的一位同学,就是在一个较大国资企业上班,负责拿地前期,他曾经一针见血的给我谈及国企拿地王的真正要点。

  所以,对于今天,一线国企,特别是央企,不去抢高价地,已经不单纯是一种经济考虑。

  最后说一句,如果当你看见国央企大量开始进场拍地,而且拍出都是地王,毫无疑问,就意味着“你”作为投资者,也该进场了。

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